المزاد العلني هو بيع إجباري مفتوح للجمهور ، يتم خلاله منح الممتلكات المباعة لمن يدفع أعلى سعر من الجمهور. وعلى الصعيد القانوني ، فإن المزاد مؤطر بقانون الإجراءات المدنية ويتعلق بجميع أنواع العقارات سواء كانت ملكية مسجلة ، قيد التسجيل أو غير مسجلة وسواء كانت ملكية كاملة أو في ملكية مشتركة . و المقصود بالعقار هو : الشقق ، المنازل ، الفيلات ، الأرض ، المحالات التجارية ، إلخ.
أما بخصوص مكان المزاد العلني ، فتتم السمسرة بكتابة ضبط المحكمة التي نفذ فيها الإجراء وأودع فيها محضر الضبط. من ناحية أخرى ، بالنسبة لتاريخ المزاد العلني ، هو ثلاثون (30) يومًا من تاريخ إشعار المدين بالحجز. باستثناء أنه يجوز تمديد هذه الفترة بأمر من رئيس المحكمة لفترة لا تتجاوز 90 يومًا (بما في ذلك 30 يومًا المنصوص عليها في البداية).
لابد من الاشارة أن البيع بالمزاد العلني يتم في حالتين: إما لضمان استرداد الدين ، أو لوضع حد لحالة الملكية المشتركة.
الحجز هو عملية تهدف إلى وضع أصول المدين تحت سيطرة العدالة، حتى يرضي الدائن. وفي هذه الحالة ، يُحرم المالك المدين من ممتلكاته وبالتالي لن يكون قادرًا على التمتع بممتلكاته أو التصرف فيها. و يتم تنفيذ الرهن العقاري عمومًا إذا كان المدين غير قادر على الوفاء بديونه لدائنه.
على سبيل المثال:
تتم مصادرة العقارات بناءً على طلب الدائن الذي يجب أن يحصل على إذن باتخاذ تدابير مؤقتة من رئيس المحكمة. وبعد ذلك يعين رئيس المحكمة ضابط سجل لتنفيذ هذا الحجز. وهناك حالتان:
علاوة على ذلك، يجب التأكيد هنا أن الوكيل المكلف بتنفيذ المصادرة يجب أن يقوم بـ:
أولاً، يتم ذلك عن طريق الوكيل المكلف بالتنفيذ الذي يتولى الإعلان القانوني لما يسمى « إشعار بالمزاد ». يذكر هذا الإشعار تاريخ المزاد ومكانه وثمن الافتتاح.
مع ذلك، يتم تقديم الوثائق اللازمة لإعلام المزايدين عند رئيس كتابة الضبط في المحكمة الابتدائية، بما في ذلك محضر المصادرة وشهادات الملكية وشروط البيع وما إلى ذلك.
ويتم إبلاغ الجمهور بهذا الإشعار للمزادات العامة. كيف يتم ذلك؟ من خلال وضعه على باب العقار المصادر وعلى مستوى المحكمة الابتدائية وفي مكاتب السلطة الإدارية المحلية وعن طريق جميع وسائل النشر المحددة من قبل رئيس المحكمة، بما في ذلك وسائل الإعلام المطبوعة.
يمر بث البيع العقاري في المزادات العامة من خلال ثلاث (3) مراحل رئيسية:
– المرحلة الأولى : هي المرحلة قبل تاريخ البيع (أي بعد إشعار المصادرة إلى الديون وحتى اليوم المحدد)..
في الواقع، بعد إشعار المصادرة إلى الديون، يتلقى الوكيل المكلف بالتنفيذ عروض المزايدين. في العشرة أيام الأولى من هذه المدة، يقوم الوكيل المكلف بالتنفيذ بإعلام الديون بإنجاز إجراءات الإعلان القانوني. وفي العشرة أيام الأخيرة من نفس الفترة، يدعو في نفس التاريخ المديونين والمزايدين الذين أعربوا عن رغبتهم في المشاركة.
– المرحلة الثانية : جلسة المزاد العلني : في الواقع، يتم إجراء المزاد أولاً في المحكمة الابتدائية عند كتابة الضيط التي نفذت الإجراء وذلك في غضون ثلاثين يومًا من إشعار المصادرة. وكما ذكرت سابقًا، يمكن تمديد هذا الآجل بأمر قضائي مبرر من رئيس المحكمة.
الآن، كيف يتم البيع بالمزاد العلني؟
كما يذكر أيضًا آخر موعد محدد لاستلام العروض بعد تاريخ المزاد العلني (والذي يكون 10 أيام).
– المرحلة الثالثة : مرحلة بعد جلسة المزاد العلني
في هذه المرحلة، يقوم المزايد الفائز بدفع سعر الشراء في غضون 10 أيام من التنازل. كما يدفع تكاليف إجراءات التنفيذ التي حددها القاضي.
ومع ذلك، يتيح التشريع لأي شخص، في نفس الفترة المذكورة من 10 أيام من التنازل، إمكانية تقديم عرض زيادة، شريطة أن يكون أعلى بواقع السدس (1/6) من السعر المباع بما في ذلك التكاليف. ويجب أن يتم إجراء هذا العرض الزائد بشكل إلزامي من خلال كتابة موقعة من قبل المزايد ومصادقة الوكيل المكلف بالتنفيذ.
وبعد انقضاء مهلة 30 يومًا للعرض الزائد، يتم إعداد محضر البيع النهائي.
إذا لم يقم المشتري بتنفيذ شروط البيع، يتم إرسال إليه إنذار للامتثال لهذه الشروط. وإذا لم يلب الطلب في غضون 10 أيام، سيتم إعادة بيع العقار على مسؤوليته الخاصة. إعادة البيع تتم عن طريق الإعلان المزدوج فقط، وبعدها يتم إجراء بيع جديد خلال 30 يومًا.
ويشتمل هذا الإعلان على ذكر مبلغ البيع الأول وتاريخ البيع الجديد. ومع ذلك، يجب أن نشير إلى أن المشتري الذي لم يلتزم بالشروط يمكنه إيقاف الإجراءات حتى يوم البيع الجديد بإثبات الامتثال لشروط البيع التي كان مستفيدًا منها في البداية وإثبات دفع التكاليف التي نشأت بسبب إهماله.
علاوة على ذلك، من المهم أن نوضح أنه خلال بيع جديد، يجب على المشتري الذي لم يلتزم بالشروط دفع الفرق الذي يقل عن سعره الأول وسعر البيع الجديد.
قد لا تكون جلسة المزاد العلني دائمًا ناجحة. في بعض الأحيان، لا يتم تقديم أي عروض بيع، أو تكون العروض أقل من سعر البيع المحدد. في هذه الحالة، يمكن للمحكمة إعادة جدولة تاريخ الجلسة في وقت لاحق من أجل:
لا، ذلك غير ممكن. لماذا؟ لأن قانون الحقوق العينية ينص على أنه في حالة بيع حصة مشتركة في مزاد علني، فإنه لا يمكن الحصول عليها بواسطة الأحقية. في الواقع، الأحقية غير ممكنة في حالة البيع بالمزاد العلني بسبب عدم وجود إعلان قانوني يترتب عليه عدم علم أصحاب الحقوق بهذا البيع. ولكن في حالة البيع بالمزاد العلني، يتعلق الأمر بجلسة بيع مميزة بإعلان قانوني قوي وإشعار لأصحاب الحقوق. لهذا السبب، لا يمكن أن يكون لأصحاب الحقوق أحقية الأسبقية في الشراء. وبالتالي، إذا كان أحد الأشخاص ذوي الأسبقية يرغب في اقتناء الممتلكات، فما عليه سوى الحضور في جلسة المزاد العلني وتقديم عرضه.